Монтаж лифтов капитальный ремонт

Замена лифта в МКД: выбор источника финансирования и учет в ТСЖ

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2018, N 4

Могут ли собственники помещений в МКД принять решение о замене (ремонте) лифта за счет накопленных на специальном счете, владельцем которого является ТСЖ, средств фонда капитального ремонта? Зависит ли возможность принятия такого решения от размера взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в доме? Какие записи делаются в бухгалтерском учете в случае замены (ремонта) лифта за счет средств фонда капитального ремонта?

Ответ на вопрос о записях в бухгалтерском учете напрямую зависит от того, за счет каких средств может (должна) производиться замена (ремонт) лифта в МКД. Поэтому необходимо разобраться, может ли в качестве источника финансирования работ и услуг по замене (ремонту) лифта выступать фонд капитального ремонта (ФКР).

Общие правила формирования и использования ФКР

В первую очередь выясним, за счет каких средств образуется фонд капитального ремонта и на какие цели он может использоваться (общие нормы — ч. 1 ст. 170 и ч. 1 ст. 174 ЖК РФ).

За счет чего образуется фонд капитального ремонта?

На какие цели используется фонд капитального ремонта?

Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в МКД

Оплата услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД

Пени, уплаченные указанными собственниками в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт

Разработка проектной документации (если подготовка таковой необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности)

Проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете регионального оператора, где формируется фонд капитального ремонта

Оплата услуг по строительному контролю

Доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта

Погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ

Средства финансовой поддержки, предоставленной из бюджета в соответствии со ст. 191 ЖК РФ

Уплата процентов за пользование такими кредитами, займами

Кредитные или иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в МКД на проведение капитального ремонта общего имущества в доме

Оплата расходов на получение гарантий и поручительств по данным кредитам, займам

При выборе собственниками помещений в МКД в качестве способа формирования ФКР его формирование на специальном счете решением общего собрания собственников должны быть определены:

• размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше минимального размера взноса на капремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ;
• владелец специального счета (им может быть, например, ТСЖ);
• кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Предположим, размер взноса на капитальный ремонт по решению собственников равен минимальному размеру такого взноса, установленному на уровне субъекта. Тогда перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД и сроки проведения данного ремонта определяются в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Провести капремонт в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой, можно в случае накопления к этому моменту на специальном счете достаточных средств либо выбора иного способа финансирования ремонта (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).

Другой вариант, когда размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт превышает минимальный размер, установленный региональными властями. В этом случае собственники помещений в МКД могут включить в свой перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в доме услуги и работы, не предусмотренные региональной программой, и установить более ранние сроки проведения капитального ремонта по сравнению с программой (ч. 4.2).

Отметим еще несколько важных моментов. Первый закреплен в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ. Средства ФКР в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса, могут направляться исключительно:

1. на финансирование работ, предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ:

• ремонта внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонта или замены лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонта лифтовых шахт;
• ремонта крыши;
• ремонта подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
• ремонта фасада;
• ремонта фундамента дома;

1. на финансирование работ, предусмотренных нормативным правовым актом субъекта РФ. Региональные власти могут дополнить общий перечень услугами и (или) работами, в частности:

• по утеплению фасада;
• по переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;
• по устройству выходов на кровлю;
• по установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг;
• по установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

1. на погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплату процентов за пользование этими кредитами, займами.

Второй момент указан в ч. 3 ст. 166 ЖК РФ. В случае принятия собственниками помещений в МКД решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, часть ФКР, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в доме может использоваться на финансирование любых услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества.

Ремонт и замена лифта

Как отмечено выше, в Жилищном кодексе содержится указание на финансирование за счет средств ФКР ремонта или замены лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации. Определение термина «лифтовое оборудование» можно найти в приложении 1 к Правилам устройства и безопасной эксплуатации лифтов, утвержденным Постановлением Госгортехнадзора РФ от 16.05.2003 N 31, которое утратило силу 15.02.2013 в связи с изданием Приказа Ростехнадзора от 14.01.2013 N 5. Лифтовое оборудование — отдельные узлы, механизмы и устройства, входящие в состав лифта. Означает ли это, что если в региональной программе капитального ремонта общего имущества в МКД предусмотрены сроки проведения ремонта или замены лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации (и нет упоминания о лифте), то замена лифта не может быть профинансирована за счет средств ФКР? Понятно, что этот вопрос актуален в ситуации, когда собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт в минимальном размере.

Вспомним, что аналогичная формулировка (ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации) используется в Федеральном законе от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Это один из видов работ по капитальному ремонту МКД, включаемых в региональную адресную программу по проведению капремонта многоквартирных домов. С целью решения задач, поставленных названным Законом, Госкорпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013 утвердила Методические рекомендации , в которых среди прочего определены особенности организации капитального ремонта и модернизации лифтов МКД. Считаем, что разъяснения, представленные в этих Рекомендациях, отчасти можно использовать в целях применения ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

«Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту МКД, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Итак, в п. 2.2.4 Методических рекомендаций сказано, что под заменой лифтового оборудования следует понимать комплекс работ (услуг) по замене лифта, непригодного к эксплуатации, на новый срок. В состав работ (услуг) по замене лифта включаются:

• работы (услуги) по экспертному обследованию лифта, отработавшего нормативный срок службы;
• проектные работы;
• строительно-монтажные работы;
• работы по демонтажу и установке лифта;
• пусконаладочные работы;
• работы (услуги) по полному техническому освидетельствованию лифта, проводимому после установки нового лифта;
• работы (услуги) по утилизации демонтированного лифтового оборудования.

Таким образом, для оплаты услуг и работ по замене лифта могут использоваться средства ФКР, формируемого в том числе за счет взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в МКД.

Ремонт лифтового оборудования

При решении вопроса о том, что понимать под капитальным ремонтом лифтового оборудования, рекомендуем учитывать положения ГОСТ Р 55964-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Лифты. Общие требования безопасности при эксплуатации» , выполнение требований которого на добровольной основе позволяет обеспечивать соответствие лифтов требованиям ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов» в течение назначенного срока их службы.

Утвержден и введен в действие с 01.09.2014 Приказом Росстандарта от 06.03.2014 N 93-ст.
Утвержден Решением Комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 N 824.

Так, согласно п. 7.6.2 ГОСТ Р 55964-2014 в состав работ, выполняемых при капитальном ремонте лифта (работ капитального характера), входит ремонт или замена одного или нескольких узлов (составных частей):

• лебедки главного привода и ее составных частей (редуктора, червячной пары, тормоза, отводного блока, моторной или редукторной полумуфты);
• электродвигателя лебедки главного привода;
• канатоведущего шкива лебедки главного привода, барабана трения;
• оборудования гидропривода (гидроагрегата, гидроцилиндра, трубопроводов);
• привода дверей кабины и его составных частей (редуктора, электродвигателя, балки привода дверей);
• постов управления;
• кабины и ее составных частей (рамы кабины, рамы пола, щитов купе кабины, подвески в сборе, отводных блоков (при наличии) грузовзвешивающего устройства);
• дверей шахты, кабины и их составных частей (створок, порогов, замков, верхних балок дверей);
• шкафа управления и его составных частей (электронных плат, трансформаторов);
• преобразователя частоты и его составных частей (силового модуля, сетевого фильтра, тормозного резистора, электронных плат);
• натяжного устройства уравновешивающих канатов;
• ограничителя скорости в сборе, шкива ограничителя скорости, натяжного устройства ограничителя скорости;
• ловителей;
• противовеса и его составных частей (рамы противовеса, подвески в сборе, отводных блоков (при наличии));
• разводки проводов по машинному помещению, шахте и кабине;
• подвесного кабеля;
• тяговых элементов;
• уравновешивающих канатов, цепей;
• каната ограничителя скорости;
• буфера.

Так, опираясь на положения именно ГОСТ Р 55964-2014, ТСЖ в деле N А12-12558/2017 смогло отстоять правомерность использования средств ФКР, накопленных на специальном счете, на проведение работ по замене лифтового оборудования, непригодного для дальнейшей эксплуатации (была произведена замена канатоведущих шкивов лифтовых лебедок). Об этом — Постановление АС ПО от 26.01.2018 N Ф06-28937/2017.

К сведению. Минстрой по вопросу обновления лифтового парка в рамках региональных программ капитального ремонта общего имущества в МКД сообщил, что частичную замену лифтового оборудования (частичную замену лифта с сохранением хотя бы одного из элементов старого лифта, в том числе с сохранением направляющих и элементов их крепления, с учетом результатов оценки соответствия лифта ТР ТС 011/2011) следует рассматривать как модернизацию. После проведения таких работ срок службы лифтов может быть назначен равным 25 годам. Представленное толкование распространяется на ранее выполненные работы в рамках региональных программ капитального ремонта общего имущества в МКД или иных программ субъектов РФ независимо от использованной в проектной документации терминологии. Вносить изменения в документы, связанные с вводом лифтов в эксплуатацию, не нужно (см. Письмо от 29.01.2018 N 2695-НС/06).

Замена (ремонт) лифта: бухгалтерский учет

ТСЖ как владелец специального счета, на котором аккумулируются средства ФКР, должно организовать бухгалтерский учет этого фонда. Денежные средства, поступающие на специальный счет, отражаются в учете с использованием счета 55 «Специальные счета в банках», субсчет «Специальный счет для средств ФКР». Если речь идет о поступлении на специальный счет взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в МКД, в учете делается запись по дебету счета 55 в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с собственниками помещений в МКД по взносам на капитальный ремонт». Начисляется задолженность по внесению этих взносов по дебету счета 76 и кредиту счета 86 «Целевое финансирование», субсчет «Фонд капитального ремонта». Затраты, связанные с заменой лифта, включая стоимость приобретенного нового лифта, аккумулируются на счете 20 «Основное производство», субсчет «Капитальный ремонт общего имущества в МКД», и списываются в дебет счета 86, субсчет «Фонд капитального ремонта» (при условии оплаты затрат (Дебет 60 Кредит 55)). Такие же записи в бухгалтерском учете делаются в случае проведения за счет средств ФКР капитального ремонта лифта.

Собственники помещений в МКД вправе принять решение о проведении за счет средств фонда капитального ремонта, накопленных на специальном счете, владельцем которого является ТСЖ, замены лифта, а также ремонта лифта, если таковой является капитальным, при условии, что:

• региональной программой по указанному дому предусмотрены сроки проведения ремонта или замены лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации (независимо от размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт, уплачиваемого собственниками помещений в МКД);
• ежемесячный взнос на капитальный ремонт превышает минимальный размер такого взноса, установленный региональными властями (если региональная программа не содержит сроков проведения ремонта или замены лифтового оборудования) (замена или ремонт тогда осуществляется за счет суммы превышения).

В бухгалтерском учете расходы на замену лифта, его капитальный ремонт отражаются на счете 20, при условии их оплаты (списания денежных средств со специального счета, информация о чем находит отражение на счете 55) показывается источник финансирования расходов — фонд капитального ремонта, формирование и использование которого показываются в учете с использованием счета 86.

Источник